长租公寓,迸发赴美上市潮

长租公寓,迸发赴美上市潮
2019年10月09日 16:42 投资界

  作者 |谢文倩

  报导 | 投资界PEdaily

  爆雷潮未消,长租公寓却迎来了个人上市潮。

  美东时间10月7日,长租公寓品牌青客公寓正式向美国证券交易委员会提交初次地下募股(IPO)文件,筹划在纳斯达克上市,估计融资一亿多美元。假设筹划顺利,青客公寓将成为长租公寓海内上市第一股。

  明显,长租公寓正掀起一场IPO比赛。不久前,蛋壳公寓被爆筹划最快于本年赴美上市,募资金额为6-7亿美元;另外一家头部企业自若也传出2020年赴美上市的消息,能够会筹集5-10亿美元。

  短短两个月内,3家长租公寓头部企业传出IPO消息,看起来不免难免太过偶合。同一时间,为甚么长租公寓都焦急上市?

  长租公寓狂飙史:

  6年拿下9万间房源,“二房东”赴美IPO

  青客公寓的崛起,可谓是近几年中国长租公寓的缩影。

  作为一个活动人口大年夜国,中国的租房需求相昔时夜。当不标准的租房市场撞上花费升级的大年夜情况,长租公寓市场便应运而生。自 2006年开端,青客公寓开创人金光杰就一向聚集相干数据停止调研。

  在做律师小赚一笔以后,金光杰开端实施投资互联网+公寓范畴的想法主意。本来,他只想投点钱当作副业。但后来,投资人们的一番话却将他完全拉进了这个行业。听说,当时某家VC曾对他信誓旦旦地打包票:“你来干,我们就投”。

  2012年,青客公寓成立。“青客”是“青年主人”的缩写,公司将拿到的房源停止标准化改革,再租给20-35岁的城市青年租客。租出去之前,青客会提进步行标准化妆修,租房价格却不高,根本都在1000-2000元/间之间,遭到很多年青白领的迎接。

  在创业早期,金光杰其实不敢急于扩大市场,由于他发明,普通公寓做到两三百间时很轻易堕入增长瓶颈,他曾表示:“和自若等具有较好背景的公司比拟,青客最重视的目标是活上去。”

  从2013年起,长租公寓开端炽热。彼时,国际的室庐价格经过多轮激烈的上浮周期以后,初次置业的门槛曾经大年夜幅进步。房价的上浮曾经肯定性地将一部分人挡在了买房的门槛以外。买不起房,那就只能选择租房,是以长租公寓品牌如雨后春笋般出现。

  随着竞争敌手发力,青客公寓不能不走上狂奔之路。招股书显示,2012年,公寓数量在900多间,到2018岁尾,青客公寓房源数量曾经飙升至9.12万间,复合年增长率达114%,共覆盖6座城市。

  如今,青客公寓曾经在长租公寓范畴占据大年夜片市场范围。招股书显示,就总租赁房间价值和数量计算,今朝青客公寓为国际长租公寓运营商的第三位。

  一年烧钱近5亿元

  VC/PE输血,长租公寓赚不赚钱?

  狂奔眼前,离不开投资机构的“输血”。

  地下材料显示,2012年,青客公寓成立昔时取得纽信创投的天使投资;两年后,达晨投了A轮1000万美元;2015年,赛富和纽信结合投资B轮1.8亿人平易近币;2018年,摩根士丹利管理的私募基金及凯欣本钱结合领投C轮数切切美元。至此,青客公寓股权融资累计逾越1亿美元。

  根据招股书,IPO前,青客公寓开创人兼CEO金光杰持有30.3%的股分及97.1%的投票权,投资机构中,凯欣本钱持有股分最多,总共持有28.1%股分,纽信、赛富和摩根士丹利管理的私募基金所持股分分别为有9.3%、8.9%和8.9%。

(图片来源:招股书)(图片来源:招股书)

  一向以来,长租公寓都被部分VC机构诟病盈利形式还没有成熟。根据今朝的情况,长租公寓大年夜多运营太重、盈利形式单一,运营方高度依附地产资本,要想占据市场,就得赓续砸进资金盘下大年夜量房源成为“二房东”,再出租给租客。

  招股书显示,青客公寓从2017年的5.22亿元增长到2018年的8.89亿元,同比增长70.3%;截至2019年6月30日的前9个月,营收为8.98亿。然则,在2017年、2018年,青客的净吃亏分别达2.45亿元和4.98亿元。

(图片来源:招股书)(图片来源:招股书)

  钱花在哪儿了?产生支出前,青客公寓要先向房东预支几个月的费用,并创新整修,另外,公寓平常还存在运营费用、保护费用和营销费用等。花钱的处所各个方面,支出来源却简直都依附租金。据IPO文件表露,青客公寓今朝的均匀税前月租金只要1149元,均匀入住时间8.5个月,若何覆盖本钱成了“老大年夜难”成绩。

  盈利难,但长租公寓却不能不持续扩大。金光杰曾泄漏:“3万间-5万间的范围,是公寓企业的生计底线。长租公寓的贸易形式是与租赁房源房东签订经久合约,经装修改革后重新开放给租客,经过过程租金差别获得利润。前期须要投入房租、装修等本钱,假设房源总数小于1万间,公寓管理难以做到精细化,资金链断裂风险较高。”

  这类情况下,青客只能尽力寻求更多租户,增添空置率,同时拿钱扩大。招股书显示,青客公寓与11家金融机构杀青了协作,意图为租户供给分期存款的同时,也能用分期存款所得支出推销新公寓或停止装修。

  值得留意的是,青客是行业独逐一家以26个月的长租期实施租金贷的企业,前2个月是租客付出的押金,后24个月由租客还款。固然,这类做法遭到很多的吐槽。

  长租公寓里的瑞幸

  上市,敌手留给你的时间不多了

  即使背负巨亏,但长租公寓照样纷纷踏上IPO之路。

  前有蛋壳、自若,如今又有青客,长租公寓为甚么个人在这个时间点追求上市?

  这两年,长租公寓频陷“暴雷”危局,资金链断裂好像头顶高悬的达摩克利斯之剑,本年以来,这类情况仍在持续。2月,寓见公寓资金链断裂后被麦家公寓收买;3月,因“租金贷”资金链断裂的苏州乐栈公寓被蜜蜂村搜集科技公司收买;7月,南京玉恒公寓资金链断裂;8月,乐伽公寓轰然崩盘;而比来的一路就产生在半个月前,杭州德寓科技传出资金链断裂消息……“暴雷”眼前,受益者浩大,房东和租客欲哭无泪。

  随着大年夜量长租公寓倒下,VC/PE机构关于这个范畴的立场越发谨慎,再加上募资不景气,长租公寓品牌从一级市场拿钱会愈来愈难,那就只剩下一条路——IPO,一方面转向二级市场直接融资,同时也能让之前的投资方加入。

  关于长租公寓而言,现金流就是生命线。本年以来,蛋壳、自若相继完成新一轮融资。企查查数据显示,本年3月,蛋壳公寓取得由Tiger老虎基金、蚂蚁金服领投,高榕本钱、愉悦本钱跟投的5亿美元C轮融资,投后估值超20亿美元;自若则于本年6月拿到General Atlantic泛大年夜西洋投资领投,红杉中国、腾讯、天图本钱跟投的5亿美元B轮融资,投后估值50亿美元。

  这已成一个微利行业。克而瑞研究数据显示,长租公寓行业均匀利润程度仅在2%~4%,现金流回正周期至少需6年以上。头部企业能够都吃不上肉,小企业或许连汤都没得喝。

  多年来,业内多认同“房源即一切”,所以头部猖狂烧钱,跑马圈地抢占市场。较劲之下,行业马太效应愈创造显。

  SOHO中国董事长、结合开创人潘石屹一向否决长租公寓,他曾直言烧钱创业是一条不归路,“不到1%的租金报答,租房的价格再翻一番照样亏本的。”

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